Plus-value résidence principale : zoom sur les exonérations immobilières

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale bénéficie généralement d’une exonération d’impôt. Mais quels sont les critères pour en profiter ? Quelles sont les exceptions à cette règle ? Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des exonérations immobilières liées à la plus-value de votre résidence principale.

Les conditions pour bénéficier de l’exonération

Pour être éligible à l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale, plusieurs conditions doivent être réunies. Tout d’abord, le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. Ensuite, il doit s’agir d’une habitation propre et distincte, c’est-à-dire ne faisant pas partie d’un ensemble immobilier plus vaste (par exemple un appartement dans une copropriété). Enfin, vous devez avoir été propriétaire du bien pendant au moins deux ans.

Les exceptions à l’exonération de plus-value

Bien que l’exonération soit la règle générale pour les plus-values réalisées sur une résidence principale, certaines situations spécifiques ne permettent pas d’en bénéficier. Parmi celles-ci :

  • La vente d’un logement en viager : dans ce cas, l’exonération n’est accordée qu’au moment où le débirentier (l’acheteur) occupe effectivement le bien.
  • La vente d’un logement occupé par un locataire : si vous vendez un bien dont vous êtes propriétaire mais qui est occupé par un locataire, l’exonération ne s’applique pas.
  • La vente d’un bien situé dans une zone tendue : si votre résidence principale se trouve dans une zone où l’offre de logements est insuffisante (zones A, A bis et B1), l’exonération peut être remise en cause.

L’exonération en cas de cession d’une partie du terrain

Il est possible de bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de la cession d’une partie du terrain attenant à la résidence principale, à condition que :

  • La cession porte sur une partie seulement du terrain et non sur la totalité.
  • Le terrain cédé ne soit pas constructible ou que les constructions réalisées après la cession respectent les règles d’urbanisme en vigueur.
  • Le prix de vente du terrain ne dépasse pas un certain seuil, fixé à 46 000 € en 2021. Au-delà, l’exonération est partielle et dégressive.

L’exonération pour les personnes âgées ou invalides

Les personnes âgées ou invalides peuvent également bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value réalisée lors de la vente de leur résidence principale, sous certaines conditions. Pour cela, elles doivent :

  • Avoir plus de 65 ans ou être titulaires de la carte d’invalidité.
  • Ne pas être soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  • Ne pas avoir cédé leur résidence principale au cours des deux années précédant la vente.

Dans ces situations, l’exonération est totale si le revenu fiscal de référence du foyer ne dépasse pas certains seuils, fixés en fonction du nombre de parts fiscales. Si ces seuils sont dépassés, l’exonération est partielle et dégressive.

Les démarches pour bénéficier de l’exonération

Pour bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale, vous devez en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Pour cela :

  1. Renseignez-vous sur les conditions d’éligibilité à l’exonération et vérifiez que vous les remplissez.
  2. Signalez au notaire chargé de la vente que vous souhaitez bénéficier de cette exonération. Il mentionnera cette information dans l’acte de vente et se chargera des formalités auprès du fisc.
  3. Conservez tous les documents relatifs à la vente (acte notarié, factures, etc.) en cas de contrôle fiscal ultérieur.

En résumé, si vous vendez votre résidence principale et que vous remplissez les conditions requises, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value réalisée. Toutefois, certaines situations spécifiques ne permettent pas d’en profiter, d’où l’importance de bien se renseigner et de réaliser les démarches nécessaires pour ne pas passer à côté de cette opportunité fiscale.