Éviter les droits de succession sur un bien immobilier : nos conseils d’expert

La transmission d’un bien immobilier peut s’avérer coûteuse pour les héritiers en raison des droits de succession. Pourtant, il existe des moyens légaux et efficaces pour réduire, voire éviter ces frais. Dans cet article, nous explorons les différentes solutions à votre disposition.

Donation entre vifs

La donation entre vifs est un acte par lequel une personne transfère la propriété d’un bien immobilier à une autre de son vivant. Elle permet de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants et de fractionner les droits de donation sur plusieurs années. De plus, la donation peut être réalisée en pleine propriété ou en démembrement (usufruit et nue-propriété). Ainsi, le donateur peut continuer à jouir du bien tout en anticipant sa transmission.

Pacte Dutreil

Le pacte Dutreil est un dispositif spécifique aux entreprises familiales. Il permet d’exonérer jusqu’à 75% de la valeur des parts sociales ou actions transmises lors d’une succession. Pour en bénéficier, l’entreprise doit exercer une activité opérationnelle et le défunt doit avoir été associé pendant au moins deux ans avant son décès. Les héritiers doivent également s’engager à conserver les titres pendant six ans après la transmission.

Assurance-vie

L’assurance-vie est un outil de transmission particulièrement avantageux. En effet, les capitaux versés sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession et échappent donc aux droits de succession. De plus, les bénéficiaires des contrats d’assurance-vie bénéficient d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire au-delà duquel un prélèvement forfaitaire de 20% s’applique.

Société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière (SCI) permet de détenir un bien immobilier en commun tout en organisant sa transmission. Les parts sociales sont transmissibles plus facilement que le bien lui-même et peuvent être cédées progressivement aux héritiers. De plus, la valorisation des parts sociales peut être inférieure à celle du bien immobilier, ce qui réduit les droits de succession à payer.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit à la valeur du bien). Il est possible de transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, ce qui réduit les droits de succession. À terme, lorsque l’usufruitier décède, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans avoir à payer de droits supplémentaires.

Outil fiscal : le crédit in fine

Le crédit in fine est un prêt dont le capital est remboursé en une seule fois à échéance. Il peut être utilisé pour financer l’acquisition d’un bien immobilier tout en réduisant la valeur de la succession. En effet, au décès de l’emprunteur, le capital restant dû vient en déduction de la valeur du bien transmis. Ainsi, les héritiers n’auront à payer des droits de succession que sur la différence entre la valeur du bien et le montant du crédit.

Chacune de ces solutions présente ses avantages et ses inconvénients. Il est donc essentiel de se faire accompagner par un professionnel pour choisir celle qui correspond le mieux à votre situation patrimoniale et familiale.