Face à la crise du logement et aux prix parfois exorbitants des loyers dans certaines zones, le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Destiné à protéger les locataires, ce dispositif reste toutefois complexe et suscite de nombreuses interrogations. Tour d’horizon sur l’encadrement des loyers, les zones tendues et leurs impacts sur le marché de la location.
Le dispositif d’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014. Son objectif est de réguler les prix des loyers dans les zones où la demande de logements est particulièrement forte, appelées zones tendues. Ainsi, dans ces zones, les propriétaires ne peuvent pas fixer librement le montant du loyer lorsqu’ils mettent leur bien en location ou lorsqu’ils renouvellent un bail.
Pour déterminer le montant maximum du loyer applicable à un logement, on se réfère à un loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral pour chaque type de logement (studio, deux pièces, etc.) et selon la date de construction du bâtiment. Ce loyer de référence varie également en fonction du quartier où se situe le logement.
Les zones tendues : où sont-elles et comment sont-elles définies ?
Les zones tendues sont des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui entraîne une hausse des prix des loyers. En France, on compte 28 agglomérations concernées par l’encadrement des loyers, parmi lesquelles Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux.
La définition d’une zone tendue repose sur un critère précis : il s’agit des communes où le rapport entre le nombre de logements vacants et le nombre de résidences principales est inférieur à un seuil fixé par la loi. Concrètement, cela signifie que dans ces zones, les logements se font rares et les prix grimpent en flèche.
L’impact de l’encadrement des loyers sur le marché de la location
L’encadrement des loyers a pour principal objectif de protéger les locataires face à la hausse des prix. Néanmoins, si cette mesure permet effectivement de limiter les abus, elle peut également avoir des effets pervers sur le marché de la location. En effet, certains propriétaires peuvent être tentés de contourner la réglementation en proposant leur bien en location saisonnière (type Airbnb) plutôt qu’en location longue durée, ce qui réduit d’autant plus l’offre de logements disponibles.
Autre conséquence possible : la rénovation et l’amélioration du parc immobilier peuvent être freinées par l’impossibilité pour les propriétaires d’augmenter suffisamment leurs loyers pour amortir le coût des travaux. Ainsi, certains logements peuvent rester insalubres ou peu attractifs pour les locataires.
Les recours possibles en cas de non-respect de l’encadrement des loyers
Si un locataire estime que son propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, il dispose de plusieurs moyens pour faire valoir ses droits. En premier lieu, il peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire, lui demandant de justifier le montant du loyer pratiqué. Si cette démarche n’aboutit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), qui tentera de trouver un accord amiable entre les deux parties.
Enfin, si aucune solution n’est trouvée à l’amiable, le locataire peut saisir le tribunal d’instance, qui statuera sur la légalité du montant du loyer. Il est important de noter que ce recours doit être engagé dans un délai maximum de trois ans après la signature du bail ou son renouvellement.
Au final, l’encadrement des loyers est une mesure qui vise à protéger les locataires et à réguler les prix sur le marché de la location dans les zones tendues. Toutefois, il convient de rester vigilant quant aux effets pervers que ce dispositif peut engendrer et aux difficultés rencontrées par certains propriétaires et locataires pour s’y conformer.