Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet d’accéder à un logement abordable en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti. Conçu pour favoriser l’accession sociale à la propriété et lutter contre la spéculation immobilière, le BRS suscite un intérêt croissant. Dans cet article, nous vous proposons d’examiner en détail les conditions d’éligibilité au BRS.
Le principe du bail réel solidaire
Le BRS repose sur un mécanisme original : l’acquéreur devient propriétaire du bâtiment, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS). L’OFS et l’acquéreur signent un bail emphytéotique de longue durée (18 à 99 ans), moyennant une redevance modique. La séparation entre le foncier et le bâti permet de réduire significativement le coût d’acquisition du logement pour l’acquéreur.
Les conditions d’éligibilité au BRS
Pour être éligible au BRS, il faut remplir plusieurs critères :
- Ressources financières : Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le dispositif d’accession sociale à la propriété (PAS) ou par le prêt social de location-accession (PSLA).
- Occupation du logement : Le logement acquis en BRS doit être la résidence principale du ménage. La location n’est autorisée que dans des cas exceptionnels et sous conditions.
- Engagement à revendre : En cas de revente, le propriétaire doit respecter un encadrement strict des prix et proposer son bien en priorité à l’OFS. L’objectif est de préserver la vocation sociale du logement et d’éviter la spéculation.
Les avantages du bail réel solidaire
Le BRS offre plusieurs atouts pour les ménages éligibles :
- Un accès facilité à la propriété : En dissociant le foncier du bâti, le BRS permet de réduire le coût d’acquisition du logement de 15 à 50% selon les territoires. Cela facilite l’accès à la propriété pour les ménages modestes.
- Une protection contre la spéculation immobilière : Le dispositif encadre strictement les conditions de revente, garantissant ainsi la pérennité de la vocation sociale du logement et limitant les risques de spéculation.
- Une fiscalité avantageuse : Les acquéreurs bénéficient d’exonérations fiscales sur la taxe foncière pendant 15 ans, ainsi que d’une TVA réduite à 5,5% pour les logements neufs.
Exemple concret d’application du BRS
Afin d’illustrer le fonctionnement du BRS, prenons l’exemple de Pauline et Julien, un couple avec deux enfants vivant à Bordeaux. Leurs revenus annuels sont de 36 000 €, ce qui correspond au plafond fixé par le PAS pour un ménage de quatre personnes dans cette ville. Ils souhaitent acquérir un appartement neuf de 70 m² vendu à 280 000 €.
Grâce au BRS, le couple peut acheter seulement le bâti, sans avoir à financer l’achat du terrain. Dans ce cas précis, la valeur du bâti est estimée à 210 000 €. Pauline et Julien bénéficient ainsi d’une réduction de coût d’acquisition de 25%. De plus, ils paieront une redevance mensuelle modique (environ 50 €) pour l’occupation du terrain.
En optant pour un bail réel solidaire, Pauline et Julien ont pu accéder à la propriété malgré leurs revenus modestes et bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif innovant.
Le BRS constitue une solution intéressante pour les ménages aux ressources limitées souhaitant accéder à la propriété. En dissociant la propriété du foncier et celle du bâti, il permet de réduire le coût d’acquisition des logements tout en offrant une protection contre la spéculation immobilière. Cependant, il convient de bien se renseigner sur les conditions d’éligibilité et les contraintes associées à ce dispositif avant de s’engager.